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【法律咨詢】2017最高法院公報：買賣合同裁判規(guī)則！

1.預約合同是一種約定將來訂立一定合同的合同。當事人一方違反預約合同約定，不與對方簽訂本約合同或無法按照預約的內(nèi)容與對方簽訂本約合同的，應當向?qū)Ψ匠袚`約責任。

2.違反預約合同，違約方給守約方造成的損失應根據(jù)訂立預約合同時商品的市場行情和現(xiàn)行商品的價格予以確定。

3.判斷商品房買賣中的認購、訂購、預訂等協(xié)議究竟是預約合同還是本約合同，最主要的是看見此類協(xié)議是否具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容的，就可以認定此類協(xié)議已經(jīng)具備了商品房買賣合同本約的條件；反之，則應認定為預約合同。如果雙方當事人在協(xié)議中明確約定在具備商品房預售條件時還需重新簽訂商品房買賣合同的，該協(xié)議應認定為預約合同。

4.根據(jù)合同的相對性原則，涉案合同一方當事人以案外人違約為由，主張在涉案合同履行中行使不安抗辯權的，人民法院不予支持。

5.善意買受人根據(jù)不動產(chǎn)登記的公示公信原則，確信登記的權利狀態(tài)與現(xiàn)實狀態(tài)相一致，此信賴利益應予保護；根據(jù)區(qū)分原則，房屋因附有違法建筑而無法過戶屬合同履行范疇，不應影響合同效力。這類合同如不具備《合同法》第52條的無效情形，應當認定有效。

6.行政機關對涉訟房屋的權利轉(zhuǎn)移作出限制，但物權未滅失，不能就此認定買賣合同法律上或事實上履行不能。出賣人負有將房屋恢復至原登記的權利狀態(tài)并消除行政限制的義務。在買受人同意按現(xiàn)狀交付并自愿承擔恢復原狀義務的情況下，出賣人應按誠實信用原則將房屋交付買受人，并于買受人將房屋恢復原狀、消除行政限制后協(xié)助完成過戶手續(xù)。

7.合同解除導致合同關系歸于消滅，故合同解除的法律后果不表現(xiàn)為違約責任，而是返還不當?shù)美?、賠償損失等形式的民事責任。

8.房屋買賣居間合同中關于禁止買方利用中介公司提供的房源信息卻繞開該中介公司與賣方簽訂房屋買賣合同的約定合法有效。但是，當賣方將同一房屋通過多個中介公司掛牌出售時，買方通過其他公眾可以獲知的正當途徑獲得相同房源信息的，買方有權選擇報價低、服務好的中介公司促成房屋買賣合同成立，其行為并沒有利用先前與之簽約中介公司的房源信息，故不構成違約。

9.建設行政主管部門的審批文件以及建筑工程勘察、設計、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件，在關于房屋建筑工程質(zhì)量的訴訟中僅屬訴訟證據(jù)，對人民法院認定事實不具有當然的確定力和拘束力，如果存在房屋裂縫、滲漏等客觀事實，并且該客觀事實確系建筑施工所致，則人民法院應當依法認定房屋存在質(zhì)量缺陷。

10.除有特別約定外，房屋出賣人應當保證房屋質(zhì)量符合工程建設強制性標準以及合同的約定，房屋買受人因房屋存在質(zhì)量缺陷為由向出賣人主張修復等民事責任的，人民法院應當予以支持。

11.為家庭生活消費需要購買汽車，發(fā)生欺詐糾紛的，可以按照《中華人民共和國消費者權益保護法》處理，汽車銷售者承諾向消費者出售沒有使用或維修過的新車，消費者購買后發(fā)現(xiàn)系使用或維修過的汽車，銷售者不能證明已履行告知義務且得到消費者認可的，構成銷售欺詐，消費者要求銷售者按照消費者權益保護法賠償損失的，人民法院應予支持。

12.預約合同，一般指雙方當事人為將來訂立確定性本合同而達成的合意。

13.預約合同生效后，雙方當事人均應當按照約定履行自己的義務。一方當事人未盡義務導致本合同的談判、磋商不能進行，構成違約的，應當承擔相應的違約責任。

14．在審理合同糾紛案件中，確認違約方的賠償責任應當遵循“可預見性原則”，即違約方僅就其違約行為給對方造成的損失承擔賠償責任，對由于市場風險等因素造成的、雙方當事人均不能預見的損失，因非違約方過錯所致，與違約行為之間亦沒有因果關系，違約方對此不承擔賠償責任。

15.判斷違約行為是否構成根本違約，可以通過違約行為造成的后果在整個合同利益的比例、守約方在合同中所受利益以及能否通過其他方式得到救濟等方面綜合考慮，嚴格合同解除適用標準。

16.對所購房屋顯而易見的瑕疵，業(yè)主主張已經(jīng)在開發(fā)商收執(zhí)的《業(yè)主入住驗收單》上明確提出書面異議。開發(fā)商拒不提交有業(yè)主簽字的《業(yè)主入住驗收單》，卻以業(yè)主已經(jīng)入住為由，主張業(yè)主對房屋現(xiàn)狀認可。根據(jù)最高人民法院《關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》，可以推定業(yè)主關于已提出異議的主張成立。

17.根據(jù)合同法第一百零七條規(guī)定，交付房屋不符合商品房預售合同中的約定，應由開發(fā)商向業(yè)主承擔違約責任。交付房屋改變的建筑事項，無論是否經(jīng)過行政機關審批或者是否符合建筑規(guī)范，均屬另一法律關系，不能成為開發(fā)商不違約或者免除違約責任的理由。

18.在買賣合同糾紛中，被告以訂立該買賣合同的經(jīng)手人因涉嫌經(jīng)濟犯罪被刑事拘留為由，主張先中止審理買賣合同糾紛，等待刑事案件處理結果，但對其與原告之間的買賣合同關系，卻不能用證據(jù)來否定真實存在，該訴訟主張不能成立。

19.根據(jù)合同法第一百一十條規(guī)定，有違約行為的一方當事人請求解除合同，沒有違約行為的另一方當事人要求繼續(xù)履行合同，當違約方繼續(xù)履約所需的財力、物力超過合同雙方基于合同履行所能獲得的利益，合同已不具備繼續(xù)履行的條件時，為衡平雙方當事人利益，可以允許違約方解除合同，但必須由違約方向?qū)Ψ匠袚r償責任，以保證對方當事人的現(xiàn)實既得利益不因合同解除而減少。

20.房屋出賣人交付使用的房屋建筑面積超出商品房買賣合同約定面積的，應按照最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條的規(guī)定處理。

21.房屋買賣合同的出賣人，在收取了買受人支付的大部分款項后，不能以房屋的工程價款需優(yōu)先受償為由，拒絕按合同約定向房屋買受人交付房屋。

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